April 26, 2021 - Comments Off on 113 Architektur Fragen – Frage 3.8.

113 Architektur Fragen – Frage 3.8.

Was sind die OIB-Richtlinien? (Autor: Michael Pitsch)

Wie schon in einigen vorherigen Beiträgen erwähnt, ist das Baurecht in Österreich aufgrund der föderalistischen Struktur Sache der Bundesländer. Somit fallen auch die Bautechnikverordnungen in diesen Kompetenzbereich. Um Harmonisierungen in diesem Bereich zu erlangen, wurde von den Bundesländern im Jahr 1993 das Österreichische Institut für Bautechnik (OIB) gegründet.
Eine Teilaufgabe dieses Vereins ist die die Herausgabe der „OIB Richtlinien“, in welchen die bautechnischen Verordnungen geregelt werden. Die erste Ausgabe erfolgte 2007 und werden im 4-Jahres Rhythmus erneuert. Die Richtlinien werden nach Beschluss der Generalversammlung herausgegeben und stehen damit den Bundeländern zur Verfügung. Die Länder haben folglich die Möglichkeit diese in Ihrer Bauordnung verbindlich zu machen.

Zurzeit liegen 6 Richtlinien, für folgende Bereiche, vor:
RL 1 – Standsicherheit
RL 2 – Brandschutz
RL 3 - Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz
RL 4 - Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit
RL 5 - Schallschutz
RL 6 - Energieeinsparung und Wärmeschutz

Dadurch, dass die Richtline 6 in allen Bundesländern verbindlich ist, wird auch der Energieausweis für Gebäude in einer Gesetzesnorm standardisiert.
Die OIB-Richtlinien folgen dem Konzept leistungsorientierter bautechnischer Richtlinien. In Folge dessen kann von diesen abgewichen werden, wenn der Bauwerber nachweist, dass ein gleichwertiges Schutzniveau erreicht wird.
Eine Problemstelle ist allerdings, dass nicht alle Bundesländer die letztgültigen Ausgaben der Richtlinien in Kraft gesetzt haben und es teilweise auch eigene Versionen einzelner Bundesländer gibt. Somit sind unterschiedliche Versionen parallel gültig, wodurch die Harmonisierung wieder unterlaufen wird.

Mit anderen Worten: Es ist noch ein langer Weg, bis überall in Österreich nach den gleichen Regeln gebaut werden kann.

April 19, 2021 - Comments Off on 113 Architektur Fragen – Frage 3.7.

113 Architektur Fragen – Frage 3.7.

Was ist der Unterschied zwischen offener und geschlossener Bauweise hinsichtlich der Ausnutzbarkeit eines Grundstücks? (Autor: Michael Pitsch)

Der Bebauungsplan regelt die bauliche Ausnützbarkeit des Grundstücks. Anhand des Beispiels der Wiener Bauordnung wird dies im §5 definiert:
„Die Bebauungspläne haben darzustellen, ob bzw. in welcher Weise die von den Flächenwidmungsplänen erfassten Grundflächen und die darüber- oder darunterliegenden Räume bebaut werden dürfen (…)“
Ein wesentlicher Teil dieser Regelung betrifft die Bauweise. Diese legt fest wie die Gebäude auf dem Grundstück angeordnet werden müssen.

In der Wiener Bauordnung wird zwischen folgenden Bauweisen unterschieden:

- Offene Bauweise (o)
- Gekuppelte Bauweise (gk)
- offenen oder gekuppelten Bauweise (ogk)
- Gruppenbauweise (gr)
- Geschlossene Bauweise (g)

Bei der offenen Bauweise ist ein seitlicher Grenzabstand einzuhalten und es sind Mindestabstände zu den Bauplatzgrenzen zu berücksichtigen. Die offene Bauweise führt außerdem zu lockerer kleinteiliger Bebauungsstruktur mit Freiräumen.
Bei geschlossener Bauweise wird hingegen an die „seitlichen“ Grundgrenzen angebaut und es entsteht eine durchgehende Fassadenfront. Ein Beispiel für geschlossene Bauweise ist die Blockrandbebauung.

Da es in Österreich neun unterschiedliche Bauordnungen gibt, werden die Bauweisen auch unterschiedlich definiert und ausgelegt. Als Beispiel sei hier Niederösterreich erwähnt. In Niederösterreich ist zum Beispiel eine geschlossene Bebauung auch dann gegeben, wenn die Bebauung überwiegend an die seitlichen Grundstücksgrenzen anschließt. In der offenen Bauweise muss in Niederösterreich ein seitlicher Bauwich auch von Nebengebäuden freigehalten werden.

Die bauliche Ausnützbarkeit wird aber nicht nur durch die Bauweise festgelegt. Der Bebauungsplan kann auch die Dichte durch eine Prozentzahl oder eine flächenmäßige Beschränkung definieren. Somit kann festgehalten werden, dass die Bauweise nicht alleine für die Ausnützbarkeit auschlaggebend ist. Es müssen immer mehrere Aspekte betrachtet werden.

April 16, 2021 - Comments Off on 113 Fragen – Das Huss Hawlik ePaper zum Download – V2.0 -Ästhetik

113 Fragen – Das Huss Hawlik ePaper zum Download – V2.0 -Ästhetik

(Download)

113 Fragen und Antworten zum Thema Architektur - aufgeteilt in verschiedene Themenbereiche.
Unser ePaper gibt Einblick in Arbeits- und Denkweisen in unserem Unternehmen - und soll gleichzeitig Inspiration oder Denkanstoß sein! Unser zweites ePaper beschäftigt sich mit der "Ästhetik".

April 13, 2021 - Comments Off on Die Zukunft von Wohnen und Arbeiten

Die Zukunft von Wohnen und Arbeiten

Ein Jahr lang wurde diskutiert, evaluiert, nachgedacht und prognostiziert. Nun ist das Ergebnis des ÖGNI Arbeitskreises da - mit vielen wichtigen Statements zur Zukunft des Wohnens und Arbeitens.

Danke an die ÖGNI für die Initiative und an die Mitglieder unserer illustren Expert:innen-Runde:

Erich Benischek
Peter Engert
Evgeni Gerginski
Andreas Gnesda
Theresa Götz
Melanie Kloster
Gerhard Kopeinig
Sabine Müller
Matthias Nödl
Oliver Oszwald
Nadja Pröwer (AG Leiterin)
Florian Rode
Katharina Saxa (AG Leiterin)
Elisabeth Schmid-Schmidsfelden
Richard Teichmann
Peter Ulm
Doris Wirth
Peter Wirth

March 30, 2021 - Comments Off on eins und eins ist drei – Jean-Erich Treu – Michael Pitsch – Perchtoldsdorf

eins und eins ist drei – Jean-Erich Treu – Michael Pitsch – Perchtoldsdorf

Wir leben "eins und eins ist drei". Gemeinsam mit unseren Kunden schaffen wir Bauwerke, die den Mensch und seine Bedürfnisse in den Mittelpunkt rücken. Dabei ist uns die Zusammenarbeit mit unseren Auftraggebern auf Augenhöhe und in konstruktivem Miteinander besonders wichtig. Mit Jean Erich Treu (Cobra Immobilien) wird ein Wohnbau mit 2 Stiegen und insgesamt 10 Wohnungen umgesetzt.

Michael Pitsch: Jean-Erich Treu schätze ich als Bauherrn mit viel Erfahrung, der genau weiß, was er will - sich aber auch von Experten beraten lässt.

Jean-Erich Treu: Ich habe schon viel gebaut in meinem Leben und kanns sagen, dass Huss Hawlik in der Planung sehr gute Arbeit leistet. Die Zusammenarbeit funktioniert hervorragend, besonders Herrn Pitsch habe ich in mein Herz geschlossen.

March 25, 2021 - Comments Off on 113 Architektur Fragen – Frage 3.6.

113 Architektur Fragen – Frage 3.6.

Welche baulichen Änderungen darf ich ohne Genehmigung durchführen? (Autorin: Karin Rezar)

Wir haben in Österreich 9 verschiedene Bauordnungen, wodurch es dementsprechend Unterschiede in der Reglementierung von baulichen Änderungen bzw. Abänderungen gibt. Aus diesem Grund ist die Begrifflichkeit „bauliche Änderung“ mit Vorsicht zu betrachten.

Im Sinne der Wiener Bauordnung sind bauliche Änderungen bei den bewilligungspflichtigen Bauvorhaben einzugliedern. Hierzu zählen alle Änderungen oder Instandsetzungen von Bauwerken, die unter anderem einen Einfluss auf die Festigkeit, die Feuersicherheit oder Nachbarrechte haben oder das äußere Aussehen, die Raumeinteilung oder Raumwidmung ändern. Beispielsweise zählen hierzu die Änderung von Fensteröffnungen oder der Anbau von Balkonen.

Sofern die Änderungen keine wesentliche äußere Umgestaltung des Gebäudes mit sich bringen, oder nicht die Umwidmung von Wohnungen und die Schaffung von Stellplätzen betreffen, reicht auch die Bewilligung im Zuge einer Bauanzeige.

Was darf man also an einem bestehenden Gebäude ohne Genehmigung verändern?

Wenn man die zuvor genannten bewilligungspflichtigen Änderungen betrachtet, nicht allzu viel. Werden beispielsweise im Inneren eines Gebäudes Räume so verändert, dass tragende Wände abgebrochen oder verändert werden müssen, so müssen diese Änderungen bewilligt werden. Sofern durch diese Veränderung der Räume nicht mehr Fläche und somit keine Änderung der Stellplatzverpflichtung entsteht, ist eine Bauanzeige ausreichend. Bewilligungsfrei wären solche Änderungen im Inneren des Gebäudes nur dann, wenn sie die reine Instandhaltung eines Raumes betreffen würden, wie zum Beispiel bei der Renovierung eines Badezimmers.

Umgelegt auf das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes kann man die Möglichkeiten und die damit verbundenen baurechtlichen Maßnahmen am Beispiel eines Fensters erklären. Will man die Fenster eines Gebäudes ersetzen und ändert damit auch die Größe oder das Aussehen (Farbe, Sprossen und dgl.), so handelt es sich um eine bauliche Änderung, welche bewilligungspflichtig ist. Tauscht jedoch beispielsweise im Zuge einer Sanierung, bei einem Gebäude nur die Fenster mit neuen Fenstern, mit gleichem Erscheinungsbild aus, so kann man dies auch ohne Genehmigung machen.

So gesehen darf man ohne Genehmigung nur Änderungen an Gebäuden oder Gebäudeteilen vornehmen, die als „oberflächliche Instandhaltung“ anzusehen sind und das äußere Erscheinungsbild nicht verändern.

March 22, 2021 - Comments Off on 113 Architektur Fragen – Frage 3.5.

113 Architektur Fragen – Frage 3.5.

Was ist der Bebauungsplan und wozu dient er? (Autor: Georg Denninger)

Der Bebauungsplan wird auf Grundlage des örtlichen Raumordnungsprogramms sowie des Flächenwidmungsplans auf Gemeindeebene erlassen und vom Land als Aufsichtsbehörde geprüft.  Er definiert die Bebauungsvorschriften, nach denen das Bauland zukünftig bebaut werden soll, um eine harmonische Siedlungsstruktur und ein ansprechendes Ortsbild zu schaffen, sowie die raumplanerisch festgelegten Bebauungsdichten zu regeln. Der Bebauungsplan liegt ebenso wie der Flächenwidmungsplan auf den jeweiligen Gemeindeämtern zur Einsicht auf. Mittlerweile ist er in vielen Gemeinden auch online abrufbar.

In erster Linie regelt der Bebauungsplan die Bauklasse (zulässige Gebäudehöhe), die Bebauungsdichte (%-Anteil der bebaubaren Fläche) und die Bauweise (offen, gekuppelt, geschlossen).

Durch Baufluchtlinien werden Flächen definiert, die zwar im Bauland liegen, aber unbebaut bleiben sollen (z.B.: Bauwiche).
In zugehörigen textlichen Bestimmungen können unter anderem Angaben zu Stellplätzen, Dachformen und deren zulässige Ausgestaltung oder die Gestaltung von Einfriedungen geregelt werden.

Es kann vorkommen, dass zwar ein Flächenwidmungs- aber kein Bebauungsplan vorhanden ist. Dies ist beispielsweise in vielen niederösterreichischen Gemeinden der Fall. Doch das stellt noch lange keinen Freibrief dar, zu bauen wie man möchte. In der jeweiligen Landesbauordnung sind hierfür Regelungen vorhanden, die unter Berücksichtigung des Ortsbilds und der Anrainerinteressen eine Bebauung festlegen.

Für den Fall, dass der Bebauungsplan dem gewünschten Projekt entgegensteht, kann eine Abänderung des Bebauungsplanes angeregt werden. Man hat als Grundstückeigentümer aber keinen Rechtsanspruch auf die beantragten Bebauungsbestimmungen: Es ist keine behördliche, sondern eine politische Entscheidung (Gemeinderat), ob ein Bebauungsplan geändert wird. Da der Bebauungsplan mittels Verordnung erlassen wird, kann auch kein Rechtsmittel eingelegt werden.

Der Gemeinderat hat im Zuge einer geplanten Überarbeitung des Bebauungsplanes auch die Möglichkeit Bausperren zu erlassen. Während einer solchen Bausperre werden sämtliche Einreichungen im zu überarbeitenden Gebiet geprüft. Ein neuer Bebauungsplan wird vor Beschlussfassung zur öffentlichen Einsicht aufgelegt und jedermann kann eine schriftliche Stellungnahme abgeben.

In Wien gibt es die Möglichkeit des „Einfrierens“ durch eine Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen. Grundstückseigentümer*innen haben so für 18 Monate Planungs- und Rechtssicherheit. In anderen Bundesländern besteht diese Möglichkeit nicht, sodass eine Gemeinde sprichwörtlich über Nacht eine Bausperre verhängen kann, um ein ungewolltes Projekt zu verhindern.

Unsere Empfehlung lautet daher: Jedenfalls vor dem Grundstückskauf Einsicht in den Bebauungsplan nehmen, um sich Klarheit zu verschaffen wie das Grundstück bebaut werden darf. Auch vor allem im Hinblick auf das Vorliegen einer möglichen Bausperre oder geplanten Überarbeitung.

March 18, 2021 - Comments Off on 113 Architektur Fragen – Frage 3.4.

113 Architektur Fragen – Frage 3.4.

Was sind „Anrainer“ und welche Rechte haben sie? (Autor: Evgeni Gerginski)

„Den Nachbarn kann man sich aussuchen, die Verwandtschaft nicht“ lautet ein berühmte Sprichwort. Doch ist es wirklich so einfach mit den Nachbarn?

Nachbarkeitsstreitigkeiten wurden vor den antiken Griechen eher mit großen Steinen und Keulen aus dem Weg geräumt. Erst das Zwölftafelgesetz aus dem Jahr 450 v. Chr. legte den Grundstein für die ersten Regelungen zwischen Grundstückbesitzern (römisches Recht). Initiiert wurden dieses im übrigen durch die Ständekämpfe zwischen den Plebejern und den Patriziern. Diese Tafeln waren in Bronze gegossene Schriften, die auf dem Forum Romanum ausgestellt waren – zum Beispiel regelte Tafel VII das Immobiliarrecht. Darin wurden unter anderem die Grenz- und Gebäudeabstände, das Wegerecht, sowie Grenzziehungen festgelegt. Seit den Habsburgern sind diese Regelungen in Österreich gemäß Bundesverfassungsgesetz Ländersache.

Somit darf auch jedes Bundesland selber entscheiden, wie der Begriff „Anrainer“ zu deuten ist und welche Rechte daraus entstehen. In Wien bedeutet der Begriff, dass nur Grundstücke, die gemeinsamen Grundgrenzen haben beziehungsweise durch maximal 20 Meter öffentliche Verkehrsflächen getrennt sind, Anrainergrundstücke sind. Wohingegen in Vorarlberg bloß ein räumliches Naheverhältnis ausreichend ist.

Gemäß OGH Entscheidung aus dem Jahr 1970:
"Anrainer" im Sinne dieser Bestimmungen ist derjenige, dessen Liegenschaft mit einer anderen, im fremden Eigentum stehenden Liegenschaft eine gemeinsame Grundgrenze (Rain) oder wenigstens einen gemeinsamen Grenzpunkt besitzt. Nicht mehr von einer anrainenden, sondern nur von einer "benachbarten" Liegenschaft kann gesprochen werden, wenn sich zwischen zwei Liegenschaften eine dritte, im fremden Eigentum stehende Liegenschaft befindet, bei der aber doch ein gewisses räumliches Naheverhältnis gegeben ist.

Die Bauordnungen sprechen manchmal Anrainern und Nachbarn dieselben Rechte zu. Grundsätzlich werden diese seitens der Gemeinde (Bürgermeister *in = Letzte Instanz) oder der Baubehörde Wien im Zuge des Bewilligungsprocederes genau geprüft. Dennoch haben Anrainer und Nachbarn die Möglichkeit zunächst schriftliche Einwendungen gegen ein benachbartes Bauvorhaben zu erheben und spätestens mündlich im Zuge der Bauverhandlung.

Berechtigte Einwendungen wären zum Beispiel:

  • die Gebäudehöhe
  • Abstand zu den Grundgrenzen
  • Die flächenmäßige Ausnützbarkeit der Liegenschaft
  • Beibehaltung der Fluchtlinien
  • Schutz vor Immissionen

Keine Nachbarrechte sind jedoch zum Beispiel:

  • Wertminderung der eigenen Liegenschaft
  • Fragen des Ortsbildes
  • Freier Ausblick
  • Baulärm
  • Ästhetik
  • Statik und Brandschutz

In den meisten Fällen werden Einwendungen aufgrund subjektiver Wahrnehmungen erhoben, die aus rechtlicher Sicht zwar irrelevant sind, jedoch das Bauvorhaben verzögern, um so persönliche Interessen durchzusetzen.

Werden die Einwendungen seitens der letzten Instanz abgesprochen, so bleibt der Weg zum Verwaltungsgericht.

Eine Reform der Nachbarrechte ist hier dringend notwendig, da die derzeitige Regelung zum Missbrauch verleitet.

March 15, 2021 - Comments Off on 113 Architektur Fragen – Frage 3.3.

113 Architektur Fragen – Frage 3.3.

Wieviel darf ich auf meinem Grundstück verbauen? (Autor: Georg Denninger)

Diese Frage, welche sich prinzipiell jede Person VOR einem Grundstückskauf stellen sollte, ist für jemanden ohne einschlägiges Wissen gar nicht so einfach zu beantworten. Darum ist es empfehlenswert sich vor einem Grundstücksankauf von einem Architekten beraten zu lassen oder auf dem Gemeinde- beziehungsweise Bauamt nachzufragen, denn je nach Bundesland und Gemeinde gibt es unterschiedliche Vorgaben.

Kurz zusammengefasst, ist die Bebaubarkeit eines Grundstückes abhängig vom Flächenwidmungsplan und dem eventuell vorliegenden Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde. Während im Flächenwidmungsplan geregelt wird, was auf dem Grundstück gebaut werden darf (z.B. Ausweisung als Wohngebiet, Gewerbegebiet, Gemischtes Baugebiet, Industriegebiet, etc.), sind im Bebauungsplan die für die Bebaubarkeit relevanten Punkte geregelt. Hier sind unter anderem die Bebauungsdichte, Bauweise, Gebäudehöhe und diverse Fluchtlinien definiert. Weiters gibt es auch die Möglichkeit, dass kein Bebauungsplan vorliegt. In Niederösterreich zum Beispiel regelt die Bauordnung in einem eigenen Paragraphen die Bebaubarkeit, wenn kein Bebauungsplan vorliegt.

Hat man als Grundeigentümer bereits in Erfahrung bringen können welche Widmung die Liegenschaft aufweist und wie der Bebauungsplan aussieht, hat man einmal die Basisinformation für die mögliche Bebaubarkeit ausfindig gemacht.

Jedoch bleiben einige Fragen offen:

  • Welche Ausnahmen oder Sonderbestimmungen sind in den textlichen Ergänzungen zum Bebauungsplan beschrieben?
  • Sind laut Bebauungsplan Grundabtretungen oder Einbeziehungen erforderlich?
  • Welche Vorgaben hinsichtlich der Ausnützung der Grundstücke sind in der Bauordnung der jeweiligen Bundesländer definiert?
  • Was darf in Vorgärten beziehungsweise unter welchen Bedingungen errichtet werden?
  • Wie sieht es mit der Ausnutzbarkeit der seitlichen und hinteren Abstandsflächen aus?
  • Welche Abstände müssen meine Gebäude untereinander aufweisen und ist deren Fläche zusätzlich durch sonstige Paragraphen begrenzt?
  • Unter welchen Umständen kann beziehungsweise muss ich bei der offenen/gekuppelten Bauweise anbauen?

In weiterer Folge gibt es auch die Möglichkeit um Umwidmung beziehungsweise um Abänderung des Bebauungsplans bei den zuständigen Behörden anzusuchen, um die gewünschte Bebaubarkeit oder eine bessere Ausnutzung des Grundstücks zu ermöglichen.

Bei der Beantwortung all dieser Fragen stehen wir Architekt*innen Ihnen, als zukünftige(r) Bauherr*in, Bauträger*in bzw. Projektentwickler*in, natürlich gerne beratend zur Seite, um in Zusammenarbeit mit Ihnen das Grundstück für Sie bestmöglich auszunutzen und neue Lebensräume zu schaffen.

March 15, 2021 - Comments Off on eins und eins ist drei – Günter Hofmann – Amin Abdel-Kader- Groß-Enzersdorfer Straße

eins und eins ist drei – Günter Hofmann – Amin Abdel-Kader- Groß-Enzersdorfer Straße

Wir leben "eins und eins ist drei". Gemeinsam mit unseren Kunden schaffen wir Bauwerke, die den Mensch und seine Bedürfnisse in den Mittelpunkt rücken. Dabei ist uns die Zusammenarbeit mit unseren Auftraggebern auf Augenhöhe und in konstruktivem Miteinander besonders wichtig.

Amin Abdel-Kader: "Mit Günter Hofmann (Premium Immobilien) verbindet mich nicht nur unsere berufliche Zusammenarbeit sondern auch jahrzehntelange Freundschaft. Wir ergänzen uns optimal, Günter engagiert sich für die anspruchsvolle Projektentwicklung, ich konzentriere mich auf die Planung."

Günter Hofmann: "Ich pflege mit Amin regen Austausch, das führt zu tiefen Einblicken in die jeweiligen Überlegungen und Herangehensweisen, die uns schon einige Male auch zu neuen Projekten inspiriert haben"

Die beiden waren in ihrer Kooperation auch für die Entwicklung der Immobilie am Genochplatz 1 verantwortlich.