March 22, 2021 - Comments Off on 113 Architektur Fragen – Frage 3.5.

113 Architektur Fragen – Frage 3.5.

Was ist der Bebauungsplan und wozu dient er? (Autor: Georg Denninger)

Der Bebauungsplan wird auf Grundlage des örtlichen Raumordnungsprogramms sowie des Flächenwidmungsplans auf Gemeindeebene erlassen und vom Land als Aufsichtsbehörde geprüft.  Er definiert die Bebauungsvorschriften, nach denen das Bauland zukünftig bebaut werden soll, um eine harmonische Siedlungsstruktur und ein ansprechendes Ortsbild zu schaffen, sowie die raumplanerisch festgelegten Bebauungsdichten zu regeln. Der Bebauungsplan liegt ebenso wie der Flächenwidmungsplan auf den jeweiligen Gemeindeämtern zur Einsicht auf. Mittlerweile ist er in vielen Gemeinden auch online abrufbar.

In erster Linie regelt der Bebauungsplan die Bauklasse (zulässige Gebäudehöhe), die Bebauungsdichte (%-Anteil der bebaubaren Fläche) und die Bauweise (offen, gekuppelt, geschlossen).

Durch Baufluchtlinien werden Flächen definiert, die zwar im Bauland liegen, aber unbebaut bleiben sollen (z.B.: Bauwiche).
In zugehörigen textlichen Bestimmungen können unter anderem Angaben zu Stellplätzen, Dachformen und deren zulässige Ausgestaltung oder die Gestaltung von Einfriedungen geregelt werden.

Es kann vorkommen, dass zwar ein Flächenwidmungs- aber kein Bebauungsplan vorhanden ist. Dies ist beispielsweise in vielen niederösterreichischen Gemeinden der Fall. Doch das stellt noch lange keinen Freibrief dar, zu bauen wie man möchte. In der jeweiligen Landesbauordnung sind hierfür Regelungen vorhanden, die unter Berücksichtigung des Ortsbilds und der Anrainerinteressen eine Bebauung festlegen.

Für den Fall, dass der Bebauungsplan dem gewünschten Projekt entgegensteht, kann eine Abänderung des Bebauungsplanes angeregt werden. Man hat als Grundstückeigentümer aber keinen Rechtsanspruch auf die beantragten Bebauungsbestimmungen: Es ist keine behördliche, sondern eine politische Entscheidung (Gemeinderat), ob ein Bebauungsplan geändert wird. Da der Bebauungsplan mittels Verordnung erlassen wird, kann auch kein Rechtsmittel eingelegt werden.

Der Gemeinderat hat im Zuge einer geplanten Überarbeitung des Bebauungsplanes auch die Möglichkeit Bausperren zu erlassen. Während einer solchen Bausperre werden sämtliche Einreichungen im zu überarbeitenden Gebiet geprüft. Ein neuer Bebauungsplan wird vor Beschlussfassung zur öffentlichen Einsicht aufgelegt und jedermann kann eine schriftliche Stellungnahme abgeben.

In Wien gibt es die Möglichkeit des „Einfrierens“ durch eine Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen. Grundstückseigentümer*innen haben so für 18 Monate Planungs- und Rechtssicherheit. In anderen Bundesländern besteht diese Möglichkeit nicht, sodass eine Gemeinde sprichwörtlich über Nacht eine Bausperre verhängen kann, um ein ungewolltes Projekt zu verhindern.

Unsere Empfehlung lautet daher: Jedenfalls vor dem Grundstückskauf Einsicht in den Bebauungsplan nehmen, um sich Klarheit zu verschaffen wie das Grundstück bebaut werden darf. Auch vor allem im Hinblick auf das Vorliegen einer möglichen Bausperre oder geplanten Überarbeitung.

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